ФОТО: Яков Шустов
Опубликовано: Коммунальный комплекс России. 2009. № 1 (55), январь.
Яков Шустов
Старые дома с облупившимися фасадами, скрывающие романтические тайны. Ветхие избушки населенные добрыми старушками. Застройка пятидесяти, столетней давности, она же «неповторимая культурно-историческая атмосфера города». Балконы с живописно отвалившимися перилами и крыши с растущими на карнизах деревцами. Все это нравится художникам и туристам. Но для коммунальщиков это называется ветхим жильем и служит источником геморроя и головной боли.
Трущобы наступают
Проблемы, связанные с ветхим жильем неисчислимы и выходят далеко за рамки коммунального хозяйства. Чем стремительней поступь прогресса, тем меньше срок службы жилья. Если простая каменная хижина, состоящая фактически только из стен, могла простоять сотни лет, только тростник на крыше меняй, то современный дом со сложными коммуникациями, требующий постоянного ухода и ремонта рассчитан лет на пятьдесят. Причем чем дом инженерно-технически сложнее, тем менее он износоустойчив. С годами его комфортность падает, техническое оснащение безвозвратно устаревает, и он превращается в трущобу. Из 6 миллиардов нынешнего населения планеты 1 миллиард — это так называемые slum people, то есть трущобные люди. Разумеется, в понятие трущобы входит не только вышедшие в тираж дома, но и изначально ветхое жилье. Построенные на скорую руку лачуги из пустых ящиков и т.п. Словом то, что мы можем наблюдать в Подмосковье из окон электричек или в фильме «Генералы песчаных карьеров». Однако таких «домиков кума Тыквы» всего 15 % от всего жилья, признанного в мире трущобами. Остальные 85 % пришедшие в негодность вполне приличного жилья. «Трущобный миллиард» — примерно треть мирового городского населения и почти 80% городского населения стран не входящих в число развитых. Аналитики прогнозируют, что к 2020 году число обителей трущоб удвоится.
Дом. От рождения до смерти
Физический жизненный цикл дома схож с человеческим. Это период времени, в течение которого дом строится, разрушается под воздействием времени, ремонтируется, и наконец, разрушается. Период проектирования напоминает зачатие. Строительство – рытье котлована и возведение стен, рождение и взросление. Потом наступает совершеннолетие, сопровождающееся приемкой дома и вручением «паспорта». Потом в новый красивый дом въезжают счастливые жильцы. Потом, как пишут в служебных инструкциях «технические характеристики объекта изменяются за счет физического износа и устаревания». Затем наступает время ремонтов – сначала косметических, затем капитальных. Затем реконструкция, реставрация сооружения и возможно изменение функционального назначения. Этот этап наступает тогда, когда дом больше не в состоянии удовлетворять всех потребностей пользователей и стал экономически невыгоден. Дальше утилизация, снос, или долгое существование в статусе памятника архитектуры или объекта имеющего культурно-историческое значение.
Существует целый пласт книг, статей, научных работ обвиняющих большевиков в уничтожении старой Москвы, не сохранении ее исторического облика, варварстве и головотяпстве. А теперь представьте на минуту, что Москва, образца, скажем 1924 года, сохранена в неприкосновенности. А живет в ней столько народу, сколько в Москве нынешней. И столько же автомобилей. Страшно? Страшно. Так что действовало тогдашнее руководство, принимая Генеральный план реконструкции Москвы не из ненависти к городу, а сообразуясь с трезвым расчетом его развития.
Эта относительная ветхость
Меняется мир, меняемся мы, меняются требования к комфортности. Чем они выше, тем жилью «хуже». Суперкомфортные, для своего времени, замки могущественных феодалов вряд ли понравились даже современным бродягам. Ветер там выл, страшней, чем любое привидение. Туалетом служили крепостные бойницы, а воду для умывания надо было греть раскаленной кочергой. Вместе с нашими требованиями к жилью, меняются и сами критерии ветхости. То, что вчера считалось верхом комфортности и престижности, сегодня уже «не айз».
На сегодняшний день в стадию ветхого фонда в Москве ежегодно входят по полмиллиона квадратных метров «сталинских» домов. То есть общая площадь не то что элитного, а просто пригодного жилья, стремительно сокращается. Так как стройки в связи с понятными обстоятельствами замораживаются. Девятиэтажки и двенадцатиэтажки индустриального периода должны были погибнуть вслед за «хрущевками», но те же понятные обстоятельства оттянули их конец. А это конкретные трущобы, хоть и высокие.
Кроме того существует ветхое жилье, не относящееся к домам, которые охраняются как памятники или историко-культурные объекты. В Москве такого жилья около 4 000 000 квадратных метров, причем это жилье находится, как правило, в центральной части города. К 2020 году планируется обновить 18 500 000 квадратных метров жилых домов. То есть «обветшает» еще 14 000 000 метров жилья, а его снос, скорее всего, будет заменяться реконструкцией.
Что немцу здорово…
Госстрой собирается рекомендовать российским строителям использовать немецкий опыт. В Восточной части Германии панельные пятиэтажки 1960-х годов, отличимые от наших разве что, чуть лучшим качеством, не сносят, а утепляют, ламинируют и аккуратно трансформируют чердаки, надстраивая этажи, лоджии и мансарды. Причем оплачивают это в основном владельцы квартир и предприниматели, которым власти предоставляют различные льготы и скидки.
У нас реконструкцию «хрущевок» до сих пор проводят, в основном, как эксперимент. К массовому примеру реконструкции ветхого фонда можно отнести происходящее в подмосковном Лыткарине. Там уже лет восемь ставят такие опыты над кирпичными домами 1950-х годов. Реконструирован был не один десяток зданий. Перестраивать эти фактические бараки начали здесь в середине 1990-х годов.
Что же показал эксперимент? Мнения полярно разделились. «Жить стало лучше!» — радуются одни. «Потемкинские деревни», — ворчат другие. Главная претензия, жителей в том, что ремонт проводится без отселения. Жильцы буквально живут на стройплощадке. Лишения и тяготы реконструкции становятся причиной болезней и стрессов. Но в результате поучаются очень милые домики, напоминающие жилища хоббитов или коротышек из «Приключений Незнайки». Мансарды охотно покупают, да и жильцы увеличивают площадь своих квартир за счет гигантских лоджий, образующихся за счет опорных колонн.
Переустройство «социалистических домов» в Германии и реконструкцию жилья в Лыткарино, роднит не только сам подход к проблеме. Реконструируемые лыткаринские дома, построены в свое время военнопленными немцами.
Хрущевки. Сносить нельзя помиловать
Недавно в столице с большой помпой был снесен четырехмиллионный квадратный метр ветхого жилья. Было вычислено, что он находился в доме на улице Москворечье. Команду на снос этой пятиэтажки дал лично мэр Москвы Юрий Лужков. А заодно пообещал ускорить темпы сноса ветхого и пятиэтажного фонда и завершить выполнение «Городской программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения» в 2009 году — на год раньше, чем планировалось. Причем замена ветхого жилья на новое не только необходима для города и его обитателей, но и очень привлекательна в коммерческом смысле. С конца XIX начала XX века, когда Париж, Лондон и Берлин приобрели современный архитектурный облик, благодаря сносу ветхого жилья, ни в одном городе мира не проводилось столь широкомасштабных работ по ликвидации устаревшей застройки. В такой ситуации многие кварталы «хрущевок» действительно являются очень привлекательными для застройщиков. Они, как правило, расположены не слишком далеко от центра города, в районах с развитой инфраструктурой, со всеми необходимыми коммуникациями. При этом плотность застройки пятиэтажных кварталов минимальная — около 4 000 квадратных метров на 1 га. Учитывая высокую рыночную стоимость земли в этих районах и то количество жилья, которое там можно построить, перспективы для инвесторов открываются заманчивые.
Например, компания «Конти» еще в 1994 году приступила к реконструкции пятиэтажного жилья в районе Фили-Давыдково. Изначально планировалось заниматься именно реконструкцией зданий, но проведенные расчеты показали, что себестоимость таких работ составит порядка $700-800 за 1 квадратный метр, что сделало проект попросту убыточным. Это привело к решению о начале совместной с городом программы по сносу пятиэтажек и волновому переселению жильцов из них. Волновой метод это когда в зоне подлежащих ликвидации пятиэтажек есть место для строительства первого дома, в котором будут жить переселенные жители. Затем на месте снесенного дома строится еще один и так дальше.
Обновление жилого фонда, возможность для собственников квартир в старых домах улучшить жилищные условия, экономия земельных ресурсов, позволяющее возводить на том же месте здания большей этажности, далеко не все плюсы подобного подхода. Кроме того рентабельность комплексной реконструкции района составляет от 10% до 40%.
Однако безусловную коммерческую выгоду сулят далеко не все участки со старыми домами. Интерес к точечному сносу и застройке не слишком велик, особенно после постановления городских властей, предписывающего переселять жителей «хрущевок» только в пределах своего района. В случае со сносом одного дома и строительством на его месте нового проблема переселения становится трудноразрешимой. Поэтому практически все инвесторы сходятся во мнении, что реальную прибыль принесет только комплексная реконструкция кварталов. Причем не всех. Например, московский микрорайон Шелепиха. С одной стороны, это очень привлекательный район в связи с близостью Сити. С другой, застройку 60-70 годов сносить явно не собираются.
В замене «хрущоб» на новостройки есть еще одна, что называется, заковыка. Раньше инвестор расплачивался с городом квартирами. От 30 до 40% жилья в новых домах шло в муниципальный фонд и передавалось очередникам и переселенцам. Но такая практика сказывалась на ценах на жилплощадь в новых домах. Поэтому, начиная с 2004 года, инвесторы расплачиваются с городом реальными деньгами, а город в свою очередь инвестирует эти средства в строительство социального жилья. В результате появилась возможность избавить состоятельных людей, которые покупают жилье на собственные средства, от нежелательного соседства с «беднотой», получившей квартиры бесплатно. Но подобная практика провоцирует появление «рукотворных» трущоб, вроде печально знаменитых пригородов Парижа. Построенных с самыми благими намерениями для пролетариата и превратившиеся за самые короткие сроки в рассадник социальной деструкции.
Ветхость не порок?
Можно сколько угодно умиляться домами «нашего детства». Шедеврами «сталинского» ампира или хрущевского «минимализма». Но хроника обрушений свидетельствует — ветхость строения, не смотря на всю свою романтичность просто опасна.
Выборг. Октябрь 2006 года. На Железнодорожной улице обрушился дом. Семь погибших. 60 человек осталось без крыши над головой. Когда построили дом остается только гадать, где то между 1918-м и 1939-м годом, документы пропали во время войны. Строили финны. Строили хорошо. Такие дома в Хельсинки до сих пор стоят как новые. Выборгский дом не ремонтировался с победоносного вхождения в город Красной Армии. И таких домов в Выборге весь центр. А всего в России на момент выборгской трагедии 93 000 000 квадратных метров жилья было отнесено к категории ветхого или аварийного. Сейчас такого жилья, наверняка более чем 100 000 000 квадратных метров.
Или недавний случай в Казани. Там при ремонте обрушился трехэтажный дом, построенный в 1957 году и ни разу с тех пор не ремонтировавшийся. К счастью все остались живы. А следствие всерьёз стало рассматривать в качестве одной из причин обрушения… недочеты, допущенные в проекте в 1957 году.
Сейчас часты жалобы на то, что вместо сохранения, памятники архитектуры воссоздаются практически заново, звучат постоянно. Дескать, нет подлинности. Но современный город не ретро-заповедник. Давайте тогда пересядем на извозчиков, оденемся в ветхие шушуны и траченные молью фраки, дабы соответствовать историческому облику города. Да архитектурные заповедники нужны. Но затраты на ремонт общей массы ветхого жилого фонда лучше пустить на строительство нового жилья. Но сейчас приходится выбирать — или город для жизни миллионов людей, или сохранение несовместимого с жизнью ветхого жилого фонда. Так как его ремонт все более обременителен и невыгоден. И наше ЖКХ явно не «вытянет» содержание «исторического» жилья.
