ФОТО: Яков Шустов
Опубликовано: Коммунальный комплекс России. 2013. № 2 (104), февраль.
Яков Шустов
Бумажные и виртуальные СМИ заполнены сообщениями об аферах в сфере российского коммунального хозяйства. Вот в Питере, муниципальные чиновник «срослись» с менеджерами коммерческих фирм и подозреваются в хищении средств, выделенных на прокладку и ремонт водопровода и теплосетей. По данным полиции, коммерсанты монтировали некондиционные, и даже бракованные трубы. А чиновники принимали работы. Всего по такой схеме было проложено 600 км некондиционных труб. Ущерб, нанесенный городу, МВД оценивает в 3 миллиарда рублей. Во главе преступного сообщества стоял глава петербургского Комитета по энергетике и инженерному обеспечению. Уже изъято 25 миллионов рублей, крупные суммы в валюте, а также свидетельства о собственности на различную недвижимость. От таких публикаций складывается впечатление, что воровать и жульничать в ЖКХ стали только сейчас и только в РФ. Однако история показывает, что в сфере ЖКХ дела никогда не обстояли благополучно.
Римские кенакуларии
«Рим – город, стоит на Тибре, римляне смотрят чего бы стибрить». Эти строки Владимира Маяковского целиком можно отнести к владельцам многоквартирных домов, из которых в основном и состоял жилой фонд Древнего Рима. В середине VI века до нашей эры в Риме было 46 602 многоквартирных дома, высотой до 8 этажей, именуемых инсулами. Капитальные инсулы строились из туфа или кирпича, а «эконом» вариант — из кирпича-сырца, густо смешанного с соломой и тростником. Поскольку такие дома нередко обваливались, их высота была законодательно ограничена 18 метрами. В инсулах для богатых в подземном этаже были уборные, водяное отопление, окна из слюды, на первом этаже – лавки. В инсулах для бедных туалет на дворе, открытая жаровня в квартире, плотные ставни на окнах, в холодное время всегда закрытые. Квартплата в обычной инсуле была около 2000 сестерциев в год. Для сравнения мул стоил 500 сестерциев, а раб 2500. Бедняки жили в одной квартире по 2-3 семьи.
Вот как пишет об этом историк Мария Сергеенко: «Дороговизна римских квартир объясняется, конечно, большим спросом, но значительную роль играла здесь и спекуляция. И тут перед нами встает фигура домохозяина. Это человек богатый и любящий богатство, но не просто стяжатель и сребролюбец: это делец и предприниматель с широким размахом. Он очень озабочен тем, чтобы поскорее вернуть деньги, вложенные в постройку, и вернуть их, конечно, с прибылью; ему нужно, чтобы его инсула вырастала как можно скорее, и его больше беспокоят цены на материал, чем его качество. Ожидать, пока съемщики въедут, пока они внесут квартирную плату (она уплачивалась по полугодиям), — это было слишком долго. Хозяин сдает новый дом целиком одному человеку — cenaculariam exercere, от латинского «кенакулария» – сдача жилья внаем. Этот подручный уже от себя будет сдавать отдельные квартиры, а сам, разгоряченный полученной прибылью, увлекаемый перспективой приливающего богатства, кидается в новые строительные спекуляции. Он одержим бесом лихой предприимчивости: сносит построенный дом, распродает строительные материалы с несомненной для себя выгодой; поймав слухи о вчерашнем пожаре, отправляется к хозяину-погорельцу и, если тот пал духом и зарекается строить в Риме, по сходной цене покупает у него участок. Он строит, перепродает, покупает, предпринимает капитальный ремонт под предлогом, что дом грозит обвалом; делит его на две половины глухой стеной — мысль о жильцах и об их удобствах его не только не беспокоит, а просто не приходит ему в голову: для него это не люди, а источник дохода. Он и не видит их; к дому у него приставлен доверенный раб — инсулярий, он следит и за жильцами, и за главным арендатором, блюдет хозяйские интересы и докладывает хозяину обо всех неполадках и непорядках в доме. Арендатор зарабатывает на своем съемщике; съемщик решает потесниться и, сдавая отдельные комнаты от себя, зарабатывает на своих жильцах: получается какая-то цепь спекуляции, особенно тесно сжимавшей наиболее бедных и бессильных».
Инсулярию вменялось в обязанности следить, чтобы неплательщик не сбежал, не заплатив за квартиру. Вещи жильца, «ввезенное и внесенное», считались отданными хозяину в залог, обеспечивающий аккуратное внесение квартирной платы. Жильцы не имели никаких прав. Хозяину приходило в голову занять дом для себя и для собственных нужд — жильцы обязаны выселиться; дом продан — новый владелец имеет право выселить жильцов. Хозяин мог «блокировать» жильца: если в его квартиру вела отдельная лестница, деревянные ступеньки ее вынимались, и жилец оказывался отрезанным от внешнего мира.
Жильцы против лендлордов
Более чем за две тысячи лет доходного домовладения, выяснилось, что сдавать жильё бедным, гораздо выгодней, чем богатым. Правда это приводило к появлению трущоб, но жажда стяжательства брала верх над проблемами градоустройства. Хотя в США, Англии и Франции с трущобами начали бороться с середины XIX века, игра домовладельцев на понижение качества жилья, привела к тому, что, например, в Нью-Йорке, респектабельные в конце ХIХ века районы Гарлем и Южный Бронкс, превратились к середине XX века в раковую опухоль Нью-Йорка. Населявшие их полуграмотные негры и, часто не знавшие английского, эмигранты подвергались чудовищному облапошиванию со стороны домовладельцев. К содержанию домов быстро присоседилась мафия, что не сделало жизнь в них ни лучше, ни веселее. Лендлорды – собственники не только жилья, но и городской земли под ним, делали, что хотели. Жильцы, которых могли выселить в любое время, совершенно наплевательски относились к своим домам и окружающему городскому пространству. Выбитые стёкла заменялись фанерой и жестью. Пожарные гидранты превращались в импровизированные фонтаны. А с 60-х годов ХХ века стены трущоб покрывал толстый слой граффити. Нанесение, которых в ряде стран, в том числе и России, приравнивается к вандализму.
Жители американских городов давно начали объединяться против произвола собственников. Уже в первой половине ХIХ века существовало движение за жилищные реформы, изначально базирующееся на аргументах «общественного здоровья». Ассоциация за улучшение условий бедноты — филантропическая ассоциация, была создана в Нью-Йорке в 1845 году. В 1848 году была создана Лига квартиросъемщиков Нью-Йорка, впервые поднявшая вопрос о необходимости контроля за квартплатой. Тогда же в Нью-Йорке был принят закон, запрещающий домовладельцам наживаться на жилищной нужде иммигрантов, прибывающих в страну, в частности, забирать их багаж, а затем присваивать его себе, как только квартиросъемщики опаздывали с квартплатой. Но этот закон редко выполнялся. В 1904 году для борьбы с повышением квартплаты была организована арендная забастовка, крайне эффективное средство по сей день. Так в арендных забастовках в Гарлеме в 1965 году приняли участие 15 000 жителей из 500 зданий, вступившие в вооруженные столкновения с полицией и гангстерами, нанятыми лендлордами.
К 30-м годам прошлого века жилищное движение США стало создавать кооперативы, началась борьба за строительство недорогого жилья и обсуждение вопроса возможности муниципальной собственности на жилье. В конце 60-х – 70-е годы жилищное движение США рассматривалось как неотъемлемая часть борьбы за гражданские права. У нас подобное невозможно, так как неизвестно кого больше – людей сдающих квартиры или их снимающих.
Как Ставиский парижан обманул
Аферы со строительством несуществующего жилья характерны не только для современной России. Появившийся в Париже в начале 30-х годов прошлого века Александр Ставиский был не только статным красавцем, недаром через 40 лет в кино его сыграет Бельмондо, но и членом троцкистского Интернационала. Сын местечкового дантиста, появившийся из ниоткуда, хорошо уловил тренд эпохи – делать деньги на защите интересов трудящихся. В Европе свирепствовала рецессия, вызванная всемирным экономическим кризисом. Вкладывать деньги в жилищное строительство было безумием. Но Ставиский сумел убедить ряд депутатов и министров начать строительство в пригородах домов для рабочих, с далеко идущими целями – снять социальную напряженность, удалить вечно недовольных гегемонов из столицы и создать тысячи рабочих мест в условиях кризиса. Под строительство был выпущен заем в 100 миллионов франков. Однако Ставиский напечатал облигаций на гораздо большую сумму, да и еще и вовлек в их распространение своих высокопоставленных друзей. В дни постоянного падения курса франка бумаги Ставиского казались привлекательными, а коррупционная порука чиновников и полиции обеспечивала спекуляциям Ставиского респектабельность. Сотни тысяч французов бросились покупать облигации мошенника-левака. Дело кончилось тем, что в 1934 году Ставиский сбежал с 650 миллионами франков обманутых дольщиков. Но убежать далеко ему не удалось. Вскоре Ставиского нашли с пулей в голове. Официальной версией было самоубийство. Деньги исчезли. Однако со смертью Ставиского эпопея с пролетарским жильем не кончилась. Из-за шквала разоблачений правительство социалистов ушло в отставку, а крайне правые попытались устроить государственный переворот, во время подавления которого в Париже было убито и ранено около 200 человек.
Однако планам Ставиского суждено было сбыться уже в 70-х годах. Тогда Париж окружили пригороды с дешевым и комфортным жильем. Но ситуация в корне изменилась. В связи с переносом производства в страны Третьего мира, пролетариата во Франции становилось все меньше и меньше. Дома для рабочих заселили арабы-эмигранты. Сейчас это фактически гетто, поставляющее безработную молодежь — участников криминальных банд и политических беспорядков.
Американские аферисты
Несмотря на твердую уверенность, что воруют только у нас, а в просвещенных странах живут законопослушно, постоянно появляющиеся в зарубежных СМИ сообщения, опровергают эту уверенность.
Вот рядовой случай. В Нью-Йорке арестовали 59-летнего мошенника-рецидивиста с «говорящей» фамилией Дринквайн — «Пей-вино». Он обвиняется в том, что он подрядился делать капитальный ремонт дома нью-йоркского коммунального работника, механика городского транспортного управления получив с него 300 000 долларов. И ничего не сделал. Его уже арестовывали за хищение 537 000 долларов у нескольких домовладельцев в районе Квинс, но отпустили под залог. На счету Дринквайна несколько крупных афер, включая эпизод, когда он обманом вытянул полмиллиона долларов из пенсионного фонда школьных учителей. Сейчас по решению суда мошенник-миллионер взят под стражу без права освобождения под залог.
Если одиночка смог украсть такие деньги, что и говорить о подставных фирмах. В США имеется так называемая процедура Лоэн Модификейшен, подразумевающая изменение ипотечного договора на недвижимость в рамках правительственных программ помощи домовладельцам. Впервые она была опробована во время Великой депрессии. Эта программа дает широкую возможность для разного рода мошенничеств. Главным виновником большого числа ЛМ-мошенничеств, люди считают правительство Барака Обамы, которое не смогло отрегулировать эту процедуру. В итоге, многие владельцы недвижимости только ухудшили своё финансовое положение, согласившись на данную «спасительную» процедуру. Мортгидж выдается под покупку нового или секонд-хенд жилья, при этом само жилье выступает гарантом выплаты кредита. Таким образом, обеспечивается достаточно низкий риск кредитующей организации, а стало быть, и низкие проценты относительно других видов кредитования. Недавно на ЛМ-мошенничествах попались две крупные компании – Нейшнал Модификейшен Сервис и Инфинити Фандинг Груп, занимавшиеся перераспределением кредитов на жилплощадь. Как выяснило следствие, сотрудники компаний на протяжении долгих месяцев обманывали клиентов, обещая несуществующий сервис. В итоге сотни домовладельцев, пытавшиеся всеми силами сохранить свою недвижимость, всё-таки её потеряли. «Владельцы домов думали, что компании протягивают им руку помощи. На самом же деле домовладельцы всё глубже опускались в долговую яму, превратившись в жертв хитроумных мошеннических схем. Мошенники обманывают не только домовладельцев, но и друг друга. Чтобы избавиться от конкуренции в сфере перераспределения кредитов, компании дают невыполнимые обещания. До 90% рекламных предложений – тщательно завуалированный обман», — писали нью-йоркские газеты.
Генеральный прокурор пообещал, что проведёт тщательное расследование на рынке перераспределения кредитов, так как в этой сфере бизнеса работает очень много мошенников. Несмотря на государственные программы по спасению домовладельцев, жители штата Нью-Йорк продолжают терять купленную в кредит недвижимость. Только в 2010 году в штате Нью-Йорк около 3000 домовладельцев потеряли свои дома общей стоимостью 22 миллиона долларов.
Вышеупомянутые компании были оштрафованы на 2 миллиона долларов. Причем штраф был заплачен добровольно, без судебного вмешательства. Прокуратура не считает целесообразным тратить большие деньги на громкие судебные процессы, которые обходятся штату в миллионы долларов, и зачастую не окупают себя.
Не только в Америке
Однако жилищные безобразия творятся не только в Америке. В Великобритании фирма, собирающая мусор долгое время обсчитывала клиентов как могла. Если кто ни будь возмущался, специально нанятые фирмой агенты сообщали в полицию, что домовладелец выбрасывает мусор в неположенном месте. И строптивец был вынужден платить крупный штраф. Даже в законопослушной Германии практикуется продажа недвижимости, отягощенной банковским залогом. В основном приезжим.
Если у нас принято всячески ругать ипотеку, называя ее пожизненной кабалой, то вот, что происходит с ипотекой в Израиле. Ипотека там называется «машканта». 45% израильтян, получивших ипотечные ссуды при покупке квартир, ежемесячно испытывают затруднения с их возвратом. 31% респондентов признались: им трудно возвращать «машканту». Еще 14% выразились более четко: им очень трудно ежемесячно возвращать банку платежи по «машканте». Вполне возможно, что причина этого заключается в повышении процентной ставки Банком Израиля — с 2009 года она выросла на 2,5%, в связи, с чем и сумма возврата «свежих» ипотечных ссуд возросла на сотни шекелей в месяц. Однако настоящая причина тех трудностей, которые испытывают израильтяне при возврате ипотечных ссуд, конечно же, заключается в стремительном росте цен на жилье. С 2007 года по настоящее время цены на недвижимость повысились по стране в среднем на 49%. Хотя Израиль вроде бы заинтересован в притоке новых граждан, цены на жилье просто неподъемны для приехавших. Многие считают, что правительство не принимает достаточных мер для обеспечения граждан жильем по цене, при которой сумма ежемесячного возврата ипотечной ссуды не превышала бы 25% месячного семейного дохода. На самом деле она превышает 31 %. Кроме религиозных фондов, никто предоставлять субсидии молодым семейным парам при покупке первой квартиры не собирается. 29% израильтян, которые по-прежнему выплачивают ипотечную ссуду, можно назвать собственниками жилья только условно. В случае задержки или невыплаты они рискуют оказаться на улице. А владельцем купленной ими квартиры станет ипотечный банк. У израильтян вырабатывается недоверие к собственному жилью. При последнем опросе, что лучше — купить квартиру или взять в долгосрочную, на 30 лет, аренду при условии умеренной арендной платы, 50% ответили — конечно, снимать. Прямого криминала в израильском жилищном казусе — нет, но людям, попавшим под выплату «машканты», от этого не легче.
* * *
Так, что особо расстраиваться, услыхав про очередную аферу в сфере ЖКХ, не стоит. «Там хорошо, где нас нет» — неправильная пословица. «Куда не кинь — везде клин» — гораздо правильней.
